한 번에 큰돈이 오가는 전세 계약은 누구나 긴장할 수밖에 없습니다. 혹시라도 집주인의 사정이 갑자기 나빠지거나, 생각지 못한 문제가 생겨서 전세금을 돌려받지 못하면 어쩌나 하는 걱정이 드는 건 당연합니다. 그래서 전세 계약을 할 때 미리 꼼꼼히 챙겨야 하는 특약사항이 매우 중요합니다. 이번 글에서는 전세 계약 시 주의해야 할 핵심 특약사항과 함께, 실제 생활 속에서 놓치기 쉬운 부분을 쉽게 풀어보겠습니다.
이 글에서 알 수 있는 내용
- 전세 계약에서 꼭 포함해야 할 특약사항
- 전세 특약사항을 통해 전세 사기를 예방하는 방법
- 임대인과 임차인 간의 권리를 명확히 하는 특약사항 작성 팁
- 전세 계약서에 추가하면 좋은 특약사항 예시
- 특약사항 미이행 시 대처 방법
핵심 정보 미리 보기
- 전세자금 대출 불가 시 계약 해제 조항의 중요성
- 누수 및 도배와 관련된 특약사항 추가 방법
- 반려동물 허용 여부와 관련된 특약 작성 요령
- 전세금 반환 보증보험과 특약사항의 연결성
- 등기부등본상 권리 변경 금지 특약으로 안전한 계약 체결
전세 계약 시 필수 특약사항 표
아래 표는 전세 계약을 체결할 때 꼭 고려해야 하는 주요 특약사항을 정리한 것입니다. 각 특약사항에 대한 설명을 간단히 담았으며, 이어지는 본문에서 더욱 자세히 다루겠습니다.
| 특약사항 | 설명 |
|---|---|
| 전세자금 대출 불가 시 계약 해제 | 전세자금 대출이 승인되지 않을 경우 계약금을 돌려받고 계약을 해제하도록 명시합니다. |
| 전세금 반환 보증보험 가입 협조 | 임대인이 전세금 반환 보증보험 가입에 적극 협조하며, 가입이 거절될 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려주도록 합니다. |
| 대항력 발생 전 추가 담보 설정 금지 | 임차인의 대항력이 생기기 전까지 집주인이 추가로 담보권을 설정하지 못하도록 합니다. |
| 등기부등본상 권리 변경 제한 | 임대차 기간 동안 임대인이 등기부등본에 표시된 권리를 함부로 변경하지 않도록 명시합니다. |
| 임대인의 세금 체납 방지 | 임대인의 세금 체납으로 임차인이 피해를 입지 않도록, 임대인이 세금을 밀리지 않겠다고 약속하는 조항을 두어야 합니다. |
| 하자 보수 및 원상복구 책임 | 임대차 기간 중 생기는 하자 보수와 계약이 끝난 후 원상복구 책임을 나눠서 명확히 적습니다. |
| 반려동물 사육 허용 여부 | 반려동물을 키워도 되는지 여부와 조건을 특약으로 넣어 추후 분쟁을 막습니다. |
| 장기수선충당금 부담 주체 | 장기수선충당금을 누가 부담할지 명시하여 계약 후 분쟁이 생기지 않도록 합니다. |
| 재계약 시 조건 및 절차 | 재계약 시 임대료 인상 폭이나 통보 기한 등을 미리 적어두면 예기치 못한 분쟁을 피할 수 있습니다. |
| 계약 종료 시 임대인 방문 일정 협조 | 계약이 끝나기 전 새로운 임차인을 구해야 할 때, 임대인의 집 방문 일정에 임차인이 협조한다는 내용을 넣어 둡니다. |
1. 전세자금 대출 불가 시 계약 해제
전세 계약을 진행할 때 많은 사람이 전세자금 대출을 활용합니다. 하지만 집 상태나 집주인의 사정 때문에 대출이 승인되지 않을 수 있는데, 이런 상황이 생기면 임차인은 매우 곤란해집니다. 전세자금 대출을 받지 못하면 목돈을 마련하기 어려우므로, 계약을 그대로 진행하기도 부담스럽습니다. 따라서 “전세자금 대출이 승인되지 않을 경우 계약금을 되돌려주고 계약을 해제한다” 라는 특약은 사실상 필수라고 할 수 있습니다.
이 조항을 넣으면 전세자금 대출을 신청한 뒤 승인 과정에서 문제가 생기더라도, 임차인은 적어도 이미 지불한 계약금을 잃지 않고 다른 집을 알아볼 수 있습니다. 간혹 집주인(임대인) 쪽에서 “대출이 안 나오면 그냥 추가로 돈을 마련해서 들어오라”고 요구할 수도 있는데, 현실적으로 자금 마련이 쉽지 않다면 임차인이 손해볼 가능성이 큽니다. 이런 어려운 상황이 생기지 않도록, 계약서에 특약으로 넣는 것이 안전합니다.
또한 대출이 거절되는 이유가 임차인의 개인 신용 문제가 아니라 주택 자체의 문제이거나 임대인의 협조 부족 때문일 수도 있습니다. 예를 들어, 해당 주택이 담보 한도를 초과했다거나, 집주인 명의 문제로 인해 은행에서 대출을 거절할 수도 있습니다. 그러므로 임차인의 자격은 되는데 대출이 안 나오는 케이스에 대해서 분명히 책임 소재를 적어두면, 추후 분쟁을 줄일 수 있습니다.
2. 전세금 반환 보증보험 가입 협조
전세금을 안전하게 지키기 위해서는 전세금 반환 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 이 보증보험은, 계약이 끝날 때 집주인이 전세금을 돌려주지 못하면 대신 보증기관이 임차인에게 전세금을 지급해 주는 제도입니다. 그러나 보증보험에 가입하기 위해서는 집주인의 협조가 필수이며, 집의 상태나 이미 설정된 권리관계 등 복잡한 이유로 보증보험이 거절될 수도 있습니다.
그래서 전세계약서에 **“임대인은 임차인이 전세금 반환 보증보험에 가입하도록 적극 협조해야 하며, 만약 임대인 또는 주택의 하자로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금을 전액 반환한다”**라는 특약을 반드시 적어두는 것이 안전합니다. 실제로 임대인이 협조하지 않아 보증보험을 못 들게 되는 사례가 생각보다 많습니다. 이런 일이 생기면 임차인은 자기 돈을 지키기가 어려워집니다.
만약 집주인이 “보증보험 없이도 괜찮다”고 말하며 계약을 서두른다면 더욱 신중해야 합니다. 이미 해당 건물에 근저당이 과도하게 설정되어 있거나, 집주인이 세금 문제로 재산이 압류당할 위험이 있는지 등을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 보증보험 가입은 임차인의 권익을 지키는 핵심 장치이므로, 이를 방해하는 집주인과는 계약을 다시 생각해보는 편이 좋습니다.
3. 대항력 발생 전 추가 담보 설정 금지
전세집에 들어가려면 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 그래야 나중에 집주인이 집을 팔거나 담보 대출을 받아도, 임차인의 권리가 우선 보호받을 수 있습니다. 하지만 문제는 임차인이 전입신고를 하기 전 또는 확정일자를 받기 전에 집주인이 담보권(근저당권, 전세권 등)을 새로 설정해버릴 수도 있다는 점입니다.
예를 들어 임차인이 계약금을 내고 잔금을 치르기 전에, 집주인이 갑자기 집을 담보로 대출을 더 받는다면? 임차인의 전세보증금보다 은행 대출금이 우선순위가 될 수 있습니다. 이런 불상사를 막으려면 **“잔금일 익일까지 임대인은 추가로 담보권이나 전세권을 설정하지 않는다”**는 특약이 꼭 필요합니다. 이렇게 하면 전입신고와 확정일자를 받은 뒤에 담보권이 생기더라도 임차인의 권리(대항력)가 먼저 설정되어 보호받을 수 있습니다.
또한 일단 계약금만 넣어두고 전입신고를 미룬 채 이사를 늦추는 상황에서는, 임대인이 마음대로 추가 대출을 받을 수 있으니 이 점을 조심해야 합니다. 계약서에 특약이 있어야 만약 임대인이 이를 어기고 대출을 더 받았을 때, 임차인이 즉시 계약 해제나 법적 조치를 논의할 수 있습니다.
4. 등기부등본상 권리 변경 제한
임대차 기간 동안 집주인이 등기부등본에 표시된 권리를 마음대로 변경하는 것은 임차인 입장에서 큰 위험이 됩니다. 예컨대 집주인이 부채가 늘어 집을 담보로 잡거나, 소유권 이전 같은 큰 변동을 줄 경우, 임차인은 몰랐던 부담을 떠안게 될 수 있습니다.
따라서 **“임대인은 임대차 기간 동안 등기부등본상 권리를 변경하지 않는다”**라는 특약을 넣으면 불필요한 위험을 줄일 수 있습니다. 혹시 부득이하게 변경이 필요하다면, 임차인에게 반드시 사전에 동의를 구하고 변경 후에도 임차인의 보증금이 안전하다는 점을 증명해야 합니다. 그래야 서로 신뢰를 유지하면서 계약을 이어나갈 수 있습니다.
실제로 집주인이 긴급하게 돈이 필요해 집을 다시 담보로 대출받고 싶어 할 때, 임차인의 동의가 필요하다는 사실을 명확히 해두면 추후 갈등을 줄일 수 있습니다. 임차인의 동의 없이 권리 변경이 이루어지면 계약 위반이므로, 임차인은 법적으로 계약 해제를 요구하거나 손해배상을 청구할 수도 있게 됩니다.
5. 임대인의 세금 체납 방지
집주인이 세금을 오래 밀리게 되면, 정부가 그 부동산을 압류하거나 공매로 넘길 수 있습니다. 이 경우 아직 임차 기간이 남아 있어도 임차인은 자신의 전세보증금을 제때 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다. 따라서 세금 체납이 임차인에게 직접적인 피해로 이어질 수 있기 때문에, “임대인은 임대차 기간 동안 해당 부동산에 대한 세금을 밀리지 않는다”라고 특약을 넣어두는 것이 좋습니다.
만약 집주인이 이미 재정 상태가 안 좋다면, 언젠가는 세금 체납 문제가 터질 수도 있습니다. 가끔 임차인이 계약 전 등기부등본만 확인하고, 집주인 신용 상태나 체납 이력까지는 잘 살피지 못하는 경우가 많습니다. 하지만 세금 체납은 등기부등본에 바로 드러나지 않을 수 있으니, 이 특약을 통해 집주인이 세금을 밀리지 않겠다고 약속하도록 만드는 것이 안전장치가 됩니다.
임차인이 매년 지방세나 재산세가 잘 납부되고 있는지 확인하는 방법도 있습니다. 집주인에게 해당 세금 고지서를 한 번씩 보여달라고 요청하거나, 가능한 경우 세무서나 시·군·구청에서 체납 사실이 있는지 알아볼 수도 있습니다. 다만 이런 조사는 쉽지 않을 수 있으니, 일단은 계약서에 확실히 특약을 넣어둬야 합니다.
6. 하자 보수 및 원상복구 책임
전세집을 오래 사용하다 보면 벽지나 바닥이 낡거나, 문이 고장 나는 등의 문제가 생기기 마련입니다. 어떤 부분은 집주인 책임이고, 어떤 부분은 임차인 책임인지 헷갈려 분쟁이 생길 수 있습니다. 그래서 “어떤 하자는 임대인이 수리하고, 어떤 부분은 임차인이 원상복구해야 하는가”를 미리 정하는 것이 중요합니다.
일반적으로 전기·수도·난방 시설처럼 기본적인 주거 기능에 영향을 주는 고장이나 하자는 집주인이 수리하는 경우가 많습니다. 반면 임차인의 과실로 생긴 문 손상이나 벽지 훼손 등은 임차인이 책임을 지는 경우가 대부분입니다. 그리고 계약이 끝날 때는 원상복구가 원칙이며, 이를 대략 어느 범위까지 할 것인지 미리 합의해 두면 좋습니다.
예를 들어, “에어컨이나 보일러 고장 같은 주요 하자는 임대인이 신속히 수리한다” “벽지나 장판은 임차인의 과실이 있다면 임차인이 교체 비용을 부담한다” 등을 구체적으로 적어 두면, 추후 누가 비용을 낼지를 놓고 다투는 일을 줄일 수 있습니다. 그리고 사진 등으로 입주 당시 상태를 기록해 두면 분쟁 방지에 매우 효과적입니다.
7. 반려동물 사육 허용 여부
반려동물을 기르는 가정이 늘어나면서, 전세집에서도 강아지나 고양이를 키울 수 있는지가 중요한 문제가 됐습니다. 하지만 건물주 입장에서는 소음, 냄새, 파손 같은 문제가 생길까 봐 반려동물을 기르지 못하도록 하는 경우도 있습니다. 그래서 “반려동물을 키울 수 있는지, 혹은 어느 정도까지 허용되는지” 특약으로 미리 확실히 정해야 합니다.
예를 들어, “10kg 이하 소형견만 가능” “한 마리만 허용” “반려동물로 인한 파손은 임차인이 수리 비용을 부담한다” 같은 식으로 세부 조건을 넣을 수도 있습니다. 반대로 집주인이 전혀 허용하지 않겠다면, **“반려동물 사육이 적발되면 계약 해지 사유가 된다”**고 명시하는 경우도 있습니다.
중요한 것은 실제로 반려동물을 키우는 사람이라면, 집주인이 이를 정확히 알고 허락했는지를 꼭 문서로 남겨야 한다는 점입니다. 말로만 허락받고 넘어가면 추후 문제가 생겼을 때 약속하지 않았다고 주장할 수 있기 때문입니다.
8. 장기수선충당금 부담 주체
아파트나 오피스텔에서는 건물을 오래 사용하면서 시설을 보수·개선할 돈을 마련하기 위해 장기수선충당금을 걷는 일이 많습니다. 보통 이 비용은 건물의 소유주가 내는 것이 일반적이지만, 임대차 계약에 따라 임차인이 부담하기도 합니다. 그래서 **“장기수선충당금을 누가 낼 것인지”**를 확실히 정해두어야 분쟁이 없습니다.
기본적으로 관리비 중 ‘일상적인 부분’(청소비, 공용전기료 등)은 임차인이 부담하지만, 건물 가치를 높이는 장기수선충당금 같은 항목은 집주인 몫인 경우가 많습니다. 그러나 간혹 집주인이 계약서에 “장기수선충당금도 임차인이 낸다”고 적어 넣으려 하는데, 임차인은 이를 잘 살펴보고 납득하기 어렵다면 조정을 요구해야 합니다.
아래 예시는 장기수선충당금을 누가 부담하는지, 미리 테이블로 정리해둔 사례입니다.
| 구분 | 일반 관리비(임차인 부담) | 장기수선충당금(임대인 부담) |
|---|---|---|
| 청소비, 전기료, 수도료 등 | O | X |
| 시설 교체, 외벽 수리 등 | X | O |
위 표는 일반적인 예시이므로, 계약 시 점검해보시고 집주인과 협의 후 특약에 구체적으로 적어두면 좋습니다.
9. 재계약 시 조건 및 절차
전세 계약 기간은 보통 1~2년이 기본이지만, 이후 계속 살고 싶을 때는 재계약을 하게 됩니다. 이때 집주인이 전세금을 과하게 올리거나, 또 다른 조건을 붙이려 해서 문제가 생길 수 있습니다. 그래서 “재계약 시에는 임차인이 재계약 의사를 통보할 기한, 임대료 인상 한도, 재계약 조건” 등을 미리 적어 두면 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.
예를 들어, “재계약 의사는 계약 종료 3개월 전까지 전달해야 하고, 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한한다” 같은 식으로 구체화해 놓을 수 있습니다. 물론 이 비율은 임대인과의 협의 사항이니 지역 시세나 시장 상황을 고려해 정해야 합니다. 임차인 입장에서는 너무 높은 인상 폭을 감당하기 어렵고, 임대인도 시세보다 지나치게 낮은 금액으로 재계약하기는 힘들 수 있으니, 서로 납득 가능한 선에서 특약으로 합의하면 좋습니다.
또한 계약 갱신 과정에서 등기부등본을 다시 떼어보고, 혹시 집주인의 권리 변동이 있었는지 확인하는 것도 중요한 절차입니다. 이 부분을 재계약 특약에 포함해 두면, 재계약할 때마다 등기부등본을 확인해 집 상태를 다시 점검하는 습관을 들일 수 있습니다.
10. 계약 종료 시 임대인 방문 일정 협조
전세 계약이 끝나갈 무렵, 임대인은 새로운 임차인을 구해야 합니다. 이때 집을 보여줘야 하므로 임대인이 집을 방문하거나 예비 세입자들을 집 내부로 안내하는 일이 생깁니다. 하지만 임차인은 계속 살고 있는 상황이라 방문이 잦아지면 불편해질 수 있습니다.
따라서 “임차인은 계약 종료 전, 임대인이 새로운 임차인을 구하기 위해 집을 방문해야 할 때 합리적인 범위에서 협조한다”고 특약을 넣어두면, 서로 불필요한 갈등을 줄일 수 있습니다. 한편 임대인도 갑작스럽게 방문 일정을 잡는 것이 아니라, 최소한 1~2일 전에 미리 연락하고 협의를 거쳐 시간을 정하는 식으로 예의를 지킬 필요가 있습니다.
이 부분을 문서로 남겨두지 않으면, 임대인이 마음대로 예비 세입자를 데려와 집을 보겠다고 통보하는 경우도 있고, 임차인이 끝까지 방문을 거부해서 문제가 생기는 경우도 있습니다. 서로 피해가 없도록 방문 횟수와 시간대, 사전 연락 의무 등을 간단히 적어두는 것이 좋습니다.
전문가적 관점에서 본 전세 특약의 중요성
부동산 계약은 워낙 금액이 크고, 한번 잘못되면 회복하기가 어렵습니다. 특히 전세 계약은 임차인이 소유주가 아니기 때문에 위험에 노출될 수 있는 부분이 많습니다. 집주인의 재정 상태가 급격히 악화되면 제때 전세금을 돌려주지 못할 수 있고, 그런 상황이 오면 임차인은 최소 수천만 원, 많게는 수억 원의 손해를 볼 수도 있습니다.
따라서 전세 계약 특약은 단순한 종이 한 장이 아니라, 임차인의 재산을 지키는 방파제 역할을 하게 됩니다. 게다가 계약서를 쓸 때는 서로가 동의한 사항을 구체적으로 적어두어야 추후 법적 분쟁이 생겼을 때도 근거로 활용하기 쉽습니다. 구두 합의만으로 넘어가는 부분은 나중에 “그런 말 한 적 없다” “그렇게 합의하지 않았다”는 식으로 문제가 될 수 있으므로 반드시 문서화해야 합니다.
전세 특약을 넣을 때, 가능한 한 부동산 전문가나 법률 전문가의 조언을 듣는 것도 좋습니다. 현장의 사례를 잘 알고 있는 전문가라면, 실질적으로 어떤 조항이 꼭 필요한지, 혹은 어떤 조항을 보완해야 더 안전해지는지 조언을 구할 수 있습니다. 또한 주변 지인을 통해 실제 사례를 듣거나, 인터넷에 올라온 경험담을 찾아보면서 리스크 요소를 체크하는 것도 도움이 됩니다.
전세 계약 시 함께 확인하면 좋은 추가 팁
- 등기부등본 정기 조회
전세 기간 중이라도 1년에 한 번 정도는 등기부등본을 확인해보세요. 혹시 모르게 집주인이 담보 대출을 추가로 받았거나 권리 변동이 생겼을 수 있습니다. - 세금 납부 증명 확인
집주인이 세금을 잘 내고 있는지 간단히 확인할 수 있는 방법을 알아두면 좋습니다. 지역에 따라 이웃 주민센터나 시·군·구청에서 도움을 받을 수도 있고, 집주인에게 납세 확인 서류를 보여달라고 요청하는 것도 방법입니다. - 반려동물 키우는 경우
계약 전에 꼭 “반려동물 사육이 가능한 집”인지 확인하고, 조건을 계약서에 명시해두세요. 사진, 시설 상태 등을 미리 공유하면 차후 문제가 될 일을 줄일 수 있습니다. - 계약서에 임대인·임차인 신분증 사본 첨부
사기를 막기 위해, 계약서와 함께 서로 신분증 사본을 첨부하고 도장을 찍는 것이 안전합니다. 집주인이 실제 소유주가 맞는지, 대리인이라면 위임장이 정확히 있는지 확인해야 합니다. - 계약 전후 부동산 실거래가 조회
혹시 전세 시세를 너무 비싸게 혹은 너무 싸게 계약하는 건 아닌지, 정부의 국토교통부 실거래가 공개 시스템 등을 통해 확인할 수 있습니다. 시세보다 과도하게 싼 전세는 나중에 깡통전세 위험이 있을 수 있고, 지나치게 비싼 전세는 임차인 부담이 커지므로 신중히 살펴야 합니다.
마무리하며
전세 계약 특약사항은 간단히 보면 몇 줄 되지 않아 보이지만, 실제로는 임차인의 안전장치가 됩니다. 전세금은 평생 모은 자산일 수도 있어서, 그만큼 신중하게 계약을 체결해야 합니다. 최근 사회적으로도 전세 사기, 깡통 전세 등 문제가 많이 보고되고 있어, 조금만 방심해도 큰 손실을 입을 수 있습니다.
그러나 너무 걱정만 할 필요는 없습니다. 오늘 소개한 대표적인 특약 사항들을 꼼꼼히 챙기고, 집주인과 충분히 협의하여 계약서에 명확히 기록해둔다면 그만큼 위험은 줄어듭니다. 집을 알아볼 때는 서두르지 말고, 등기부등본·전입세대열람·현장 방문 등 필수 확인 절차도 꼼꼼히 밟아두면 좋습니다.
이미 전세 계약을 진행 중인 분이라면 늦지 않았으니 다시 한 번 계약서를 살펴보시고, 특약이 빠져 있거나 모호하게 적혀 있다면 집주인에게 정정 또는 추가를 요청해보세요. 임대차 기간 내내 마음 편히 지내려면, 계약서부터 깔끔하게 준비해두는 것이 핵심입니다.
전세 계약이 처음이든, 여러 번 해본 분이든, 안전하고 확실한 계약을 맺으려면 이처럼 세부적인 조항들을 놓치지 말고 챙겨보시길 바랍니다. 적절한 특약과 충분한 사전 조사로 마음 편한 전세 생활을 누릴 수 있길 바랍니다.